Recedono dalla compravendita dopo aver scoperto una fossa idrica nel terreno da edificare: niente caparra

La Corte d’Appello di Firenze ha confermato integralmente la decisione del tribunale di Lucca in merito a una controversia legata alla compravendita di un terreno edificabile a Porcari.

La vicenda ruotava attorno alla richiesta dei promissari acquirenti di recedere dal contratto preliminare a causa della presenza di una fossa idrica non segnalata. Gli appellanti sostenevano che il terreno fosse gravato da un vizio occulto: una condotta idrica larga circa due metri che attraversava i lotti, rendendo più costosa l’edificazione. Secondo la loro tesi, la fossa era nascosta da una fitta vegetazione e non era stata menzionata né nel contratto né dall’agente immobiliare. Tuttavia, sia il primo grado che l’appello hanno rigettato questa versione dei fatti basandosi sul principio di autoresponsabilità.

La Corte d’Appello ha ritenuto l’impugnazione infondata rilevando innanzitutto che le stesse fotografie depositate dagli attori dimostravano come la fossa fosse perfettamente percepibile. Anche in presenza di vegetazione, la conformazione del terreno indicava chiaramente un canale di scolo; secondo i giudici, un minimo standard di diligenza durante il sopralluogo avrebbe permesso di accorgersi del manufatto. È stato quindi applicato l’articolo 1491 del Codice Civile, il quale stabilisce che la garanzia per i vizi non è dovuta se, al momento del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa o se questi erano facilmente riconoscibili.

I magistrati hanno inoltre sottolineato l’irrilevanza delle perizie tecniche: le relazioni del geologo e del geometra prodotte dagli appellanti non hanno fatto altro che confermare la ‘macroscopicità’ della fossa, lunga ben 500 metri, un elemento che non poteva sfuggire nemmeno a un occhio non esperto.

In conclusione, la Corte ha confermato la legittimità del recesso intimato dalla venditrice e il suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria di 20mila euro. L’appellante è stata condannata a rimborsare alla controparte le spese legali del secondo grado, liquidate in complessivi quasi 8500 euro, oltre agli accessori di legge.