Immobile di Altopascio conteso fra due acquirenti: il giudice dà ragione al venditore

Una intricata vicenda giudiziaria e immobiliare, andata avanti per oltre vent’anni tra contratti non stipulati, giudizi penali e civili, si è conclusa nei giorni scorsi con la sentenza emessa dal giudice Pietro Marzotti del tribunale civile di Pistoia. La pronuncia mette un punto fermo sulle controversie nate attorno alla vendita di un immobile in un corte di Altopascio. 

La storia ha inizio nel febbraio del 2005, quando un uomo originario della Campania e un residente della zona avevano sottoscritto una prima scrittura privata per il trasferimento di un appartamento al piano terra di circa 130 metri quadrati, con loggiato esclusivo e passo carrabile a comune. Pochi giorni dopo, il 4 marzo 2005, le parti avevano reiterato l’accordo tramite un preliminare per atto pubblico davanti a un notaio. A fronte di un prezzo pattuito di 150mila euro, l’acquirente aveva versato una prima somma di 110 mila euro al momento della firma e i restanti 40 mila euro tramite quattro assegni circolari da 10 mila euro ciascuno.

Negli anni successivi, tuttavia, la situazione era andata incontro a una forte conflittualità. Il venditore sosteneva di non aver incassato l’intera cifra concordata, mentre il compratore rifiutava di versare somme aggiuntive ritenendo di aver saldato tutto. La vicenda aveva vissuto un passaggio penale per un’ipotesi di truffa, conclusosi con l’assoluzione del compratore, e un primo giudizio civile avviato da quest’ultimo nel 2007 per ottenere il trasferimento coattivo del bene. Tale causa si era chiusa nel 2018 con la dichiarazione di cessata materia del contendere dopo che il venditore aveva manifestato a più riprese la disponibilità a rogitare.

Nonostante la fine del processo, l’atto notarile definitivo non era mai stato stipulato. Nel maggio del 2018 il proprietario aveva inviato una formale diffida ad adempiere intimando all’acquirente di presentarsi davanti al notaio. Di fronte al mancato riscontro del compratore, nel luglio del 2020 l’immobile è stato venduto a una terza persona, una donna originaria di Prato, per l’importo di 70 mila euro. Nel contratto di alienazione era stata inserita una specifica clausola di manleva con cui la nuova acquirente si assumeva gli oneri per eventuali pretese del precedente occupante, ricevendo in cambio i diritti risarcitori legati all’occupazione dell’immobile.

Nel settembre del 2023 il primo acquirente aveva citato in giudizio il venditore chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento di quest’ultimo e la restituzione dei 150mila euro versati. Nel processo si era costituito il venditore chiedendo l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto per inadempimento del compratore e chiamando in causa la donna a titolo di garanzia. Quest’ultima si era costituita contestando la validità della clausola di manleva.

Il tribunale di Pistoia ha qualificato entrambi gli atti del 2005 come contratti preliminari di vendita e ha stabilito che gli accordi si sono risolti di diritto il 28 maggio 2018 a seguito dell’inutile decorso del termine fissato nella diffida inviata dal venditore. Di conseguenza, il giudice ha respinto la domanda principale dell’attore e accolto la domanda riconvenzionale del convenuto.

In virtù degli effetti restitutori legati alla risoluzione dei contratti, il tribunale ha accolto la domanda subordinata dell’originario compratore, condannando il venditore a restituire la somma complessiva di 150mila euro incassata a titolo di caparra e saldo prezzo, oltre agli interessi legali dalla data della domanda. Infine, esaminando la clausola di manleva inserita nel rogito del 2020, il giudice ha parzialmente accolto la domanda di garanzia azionata dal venditore, condannando la terza chiamata a pagare in suo favore la somma di 110mila euro, individuata come limite massimo della garanzia pattuita tra le parti.

Le spese di lite dell’intero procedimento sono state integralmente compensate tra le parti in causa.