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Manifattura sud, Cecchini: “Si segua l’esempio dell’ex convento di Sant’Orsola a Firenze”

L'architetto: "La Fondazione Crl continua a proporre un project financing solo per i parcheggi"

Manifattura sud, si segua l’esempio di Sant’Orsola a Firenze. Lo dice l’architetto Elvio Raffaele Cecchini, uno dei professionisti più attivi nel dibattito sul tema.

“Per affrontare consapevolmente la complessità degli interventi di rigenerazione urbana di aree dismesse, la pubblica amministrazione dovrebbe avviare un processo di partecipazione per produrre un progetto organico, che rispecchi la propria visione politica di sviluppo e che risponda alle esigenze e agli interessi della città, sulla cui base poter accogliere e valutare le proposte degli investitori in maniera unitaria. Nel caso della manifattura sud, tuttavia, il sindaco ha deciso di affidarsi completamente alle potenzialità finanziarie della Fondazione e all’esperienza di Coima Sgr, che in società con lo studio professionale ReP (Rocco e Puccetti Architetti) di Lucca, ha formulato le attuali proposte di project financing per la sistemazione urbanistica preliminare dell’area”.

“Questo progetto, tuttavia – prosegue Cecchini – prevede soltanto il potenziamento dei parcheggi, di fatto già esistenti e gestiti da Metro srl, la realizzazione della passerella che collega direttamente il complesso immobiliare alle Mura urbane e l’apertura di porte al piano terra e al primo piano dei prospetti della piazza sopraelevata, che è stata prevista per realizzare due piani di parcheggio nel cortile sud. Le proposte formulate da Coima Fondazione (la terza è ancora da formalizzare, ma pare analoga) contemplano inoltre queste ulteriori condizioni dense di criticità: la gestione per oltre 40 anni (50 nella prima ipotesi) dei parcheggi, attualmente gestiti da Metro srl, i cui proventi contribuiscono notevolmente al bilancio comunale; la rinuncia del Comune ad applicare per tutto il periodo di concessione la tariffa Cosap, relativa all’utilizzo degli spazi pubblici delle piazze interne e esterne del complesso; limitazioni e condizionamenti per i prossimi decenni su eventuali scelte politiche inerenti soluzioni di mobilità alternative sull’area; la cessione definitiva e irrevocabile della parte sud della Manifattura (18043 metri quadri) a 3,2 milioni di euro (177 euro al metroquadro) a titolo di contributo pubblico del concedente, che insieme ai proventi quarantennali dell’uso dei parcheggi, serve “per consentire il raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario della concessione e favorire la sostenibilità della medesima”. Alcuni attenti cittadini, oltre ai consiglieri di minoranza, hanno segnalato che un project financing finalizzato sostanzialmente alla creazione di parcheggi già esistenti configura la possibilità di un danno erariale“.

“Di fatto si continua a lavorare su una proposta – prosegue Cecchini – ritenuta da alcuni risolutrice per il recupero della manifattura, che segue logiche finanziarie proprie di operazioni condotte da abili immobiliaristi e che è specificatamente finalizzata all’acquisizione definitiva e irrevocabile del complesso immobiliare a basso costo, senza alcuna definizione temporale o organica di utilizzo (eccetto 6mila metri quadri  circa promessi a Tagetik). Tutti i progetti di project financing formulati, infatti, pur prevedendo un investimento pari a 65 milioni di euro, specificano chiaramente che “al fine di mitigare l’impegno finanziario da parte della Fondazione è stato ipotizzato uno sviluppo per fasi, che saranno attivate una volta verificata, per ciascuna di esse, la concreta possibilità di trarne una redditività adeguata, compatibilmente con la natura mission related dell’investimento complessivo”. Tali valutazioni, dopo la cessione, saranno compiute da Coima Sgr e ReP e l’amministrazione comunale non potrà più interloquire o avanzare alcuna richiesta. Non sembra inoltre che vi sia certezza che la proprietà totale o parziale del complesso rimanga in futuro nel patrimonio della Fondazione“.

“Pendono sui termini della proposta – prosegue la nota – anche alcune forti criticità, che non pare suscitino eccessive preoccupazioni nei proponenti. In particolare la Manifattura è un bene vincolato e nella delibera di alienazione, con la quale la soprintendenza ha autorizzato la vendita della manifattura sud, sono espressamente indicate prescrizioni e condizioni di tutela delle “caratteristiche volumetriche e architettoniche, che non consentono destinazioni d’uso residenziali o ricettive, che comporterebbero la frantumazione e lo snaturamento degli spazi”, e sono esclusi “usi, anche a carattere temporaneo, suscettibili di arrecare pregiudizio alla sua conservazione e fruizione pubblica o comunque non compatibili con il carattere storico e artistico del bene medesimo” con espressa conferma della “fruizione pubblica”. Con tali motivazioni la Soprintendenza si riserva espressamente il parere vincolante sul progetto di recupero. Il project financing, inoltre, non sembrerebbe applicabile ai beni vincolati, essendosi creato un vuoto normativo a seguito dell’approvazione del nuovo codice dei contratti pubblici (decreto legislativco 50/2016)”.

“Nonostante tutto e nonostante la forte mobilitazione della società civile – dice ancora Cecchini – a pubblica amministrazione continua a perseguire come unica soluzione il project financing sui parcheggi, anche se nel frattempo è pervenuto il progetto di utilizzo presentato dall’impresa sociale Music Innovation Hub, www.musicinnovationhub.org, che risponderebbe più fedelmente ai requisiti di pubblica utilità e alle prescrizioni della soprintendenza, con una proposta che prevede un contratto di gestione per 50 anni, un investimento di 31 milioni e un canone (da determinarsi), mantenendo però la proprietà pubblica del complesso manifattura sud. Questo progetto tuttavia pare non venga preso in considerazione dalla pubblica amministrazione, nonostante l’affidabilità dei proponenti e la fattibilità del procedimento. Questa stessa procedura, infatti, è stata recentemente utilizzata dalla Città metropolitana di Firenze, che ha concesso in uso con trattativa privata alla società Artea per 50 anni l’exconvento Sant’Orsola (18mila metri quadri), conservandone la proprietà. Il progetto implica il cambio di destinazioni per attività ad uso pubblico con un un investimento di 31,5 milioni e un canone di 125mila euro l’anno. La Fondazione Cassa di Risparmio, invece, continua a proporre un project financing parcheggi per effettuare l’acquisizione definitiva della proprietà della Manifattura (18043 metri quadri a 3,2 milioni oltre alla rendita dei parcheggi e all’abbuono della Cosap sulle aree di proprietà comunale limitrofe per 40 anni), prevedendo un investimento di 65 milioni”.

“Una domanda sorge spontanea – conclude – ma è così conveniente ristrutturare nel centro storico di Firenze rispetto ai costi di ristrutturazione di Lucca? Ma in tutta questa tormentata vicenda, non si comprende ancora il motivo per cui la Fondazione e il Comune non vogliano seguire modalità d’intervento normali, che consentano l’uso pubblico del complesso e la salvaguardia della specificità di un bene che è parte della storia e della tradizione della città”.

 

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