“In qualsiasi operazione immobiliare, per conseguire un risultato economico finanziario, è necessario disporre di un progetto architettonico organico, sulla cui base poter programmare l’esecuzione dei lavori. Ma il presupposto di tutto ciò è avere la certezza della fattibilità amministrativa e urbanistica. In pratica la prima domanda che un investitore fa è cosa si può fare su questa area o immobile, e la seconda è quanto tempo ci vuole per avere i permessi”, attacca così una nota elaborata dall’architetto Elvio Cecchini per il coordinamento Salviamo la Manifattura sul progetto Coima-Fondazione.

“Nel rapporto pubblico privato, l’apporto della pubblica amministrazione dovrebbe poter garantire la fattibilità procedurale, prima ancora di qualsiasi previsione di concessione o cessione del bene, perché la certezza di poter realizzare un progetto non solo incrementa il valore commerciale di un cespite immobiliare, ma consente di effettuare la programmazione economica finanziaria e cronologica dell’operazione, che è indispensabile per il successo dell’iniziativa – prosegue la nota -. Nel caso della Manifattura sud l’investitore intende procedere comunque, anche senza la certezza temporale della possibilità di ottenere i permessi e con l’incognita delle prescrizioni dettate dalla Soprintendenza, perché con l’artificio finanziario del project financing, a fronte di un investimento da lui stimato di 15 milioni di euro, acquisisce un bene strategico nel centro storico di Lucca a un prezzo irrisorio e in aggiunta ottiene una rendita finanziaria derivante dai parcheggi per 40/25 anni, che gli consente comodamente di aspettare tutto il tempo necessario perché si sblocchi la fattibilità urbanistica e quindi sia possibile effettuare un serio programma di intervento”.

Specifica il coordinamento: “La certezza del contratto con Tagetik, che pare possa avere esito a seguito della variante al regolamento urbanistico predisposta, consente la previsione di una tempistica relativamente ristretta per il recupero della parte di Manifattura interessata. Il resto può attendere tempi migliori, anche se sarà necessario prevedere un intervento complessivo sui prospetti e sulle aree interne per garantire un minimo di decoro alla parte che resterà da realizzare. Quando i cambiamenti epocali in atto, che investono le dinamiche economiche e sociali nazionali e sovranazionali, forniranno indicazioni più certe, sarà possibile rimodulare gli indirizzi imprenditoriali e i relativi tempi di realizzazione, se nel frattempo si sarà sbloccata l’urbanistica cittadina attraverso il piano attuativo o più in generale con l’approvazione del futuro piano operativo”.

“Fino ad allora – prosegue il coordinamento – non è dato sapere cosa potrà accadere nella Manifattura sud. Restano comunque molti dubbi sulla complessa costruzione finanziaria che sovrintende l’operazione di cui danno atto alcuni documenti. Ne è comprensibile il fatto che la pubblica amministrazione non intenda far sviluppare e valutare altre proposte concrete per la riqualificazione della Manifattura Sud, che oltretutto non prevedono la vendita definitiva del bene e darebbero tempi certi per la sua riqualificazione”.

“Pur prendendo atto che la pubblica amministrazione – conclude la nota – intenda riconoscere a Fondazione il ruolo di unico interlocutore privilegiato, anche se non è del tutto comprensibile alla luce delle due proposte rigettate, occorre considerare che la procedura di alienazione di un bene comune prevede una gara ad evidenza pubblica, e non pare ammissibile che ci si affidi esclusivamente al rapporto privilegiato con un unico investitore privato, senza prendere in considerazione progetti alternativi avanzati da altri competitor”.

Sabato (13 febbraio) il coordinamento organizzerà una conferenza stampa per illustrare i propri approfondimenti sulla terza proposta.