Manifattura sud, nuovo intervento di Lucca in Azione. 

“La chiarezza delle norme e la certezza della fattibilità urbanistica – dice il partito che vede come leader locale Marco Remaschi – è il presupposto per poter prendere in considerazione un investimento immobiliare. Nessun imprenditore è disposto a rischiare proprie risorse senza avere un quadro chiaro e certo di fattibilità amministrativa, perché gli incagli normativi a lavori avviati determinano ritardi di esecuzione con il conseguente incremento improduttivo dei costi di realizzazione, con alta probabilità che l’investimento non raggiunga i suoi obiettivi. Il progetto definitivo, indispensabile per verificare la fattibilità edilizia e per compiere le valutazioni economiche, è una fase di progettazione accurata, perché pone le basi della futura realizzazione ed è quindi costosa perché implica apporti di lavoro interdisciplinari e per questo motivo normalmente viene redatto in prospettiva di una ragionevole sicurezza di realizzazione al fine di quantificare l’investimento necessario e formulare il piano economico”.

“Nel caso della manifattura sud – dice il partito – dai documenti agli atti che è stato possibile consultare, emerge con chiarezza che il conto economico è stato fatto con l’ipotesi di realizzare un intervento con destinazione commerciale, uffici, residenza e parcheggi sottostanti, seguendo parametri che Coima conosce bene per averli applicati nelle operazioni immobiliari già effettuate, adeguati alla dimensione dell’intervento e alle sue potenzialità presunte. La Valutazione del sistema impiantistico consente di stimare preliminarmente i fabbisogni energetici e sistemici sulla base delle destinazioni d’uso e delle superfici di progetto, applicando dei coefficienti parametrici desunti dall’esperienza di lavori analoghi. Poiché gli impianti sono funzionali alle destinazioni d’uso dei progetti e hanno un maggior peso economico rispetto al passato, attualmente vengono presi in esame già in fase di progettazione architettonica distributiva al fine di produrre un progetto definitivo, necessario per avviare l’iter autorizzativo, e disporre di un conto economico più attinente alla futura realizzazione“.

“Il progetto definitivo – prosegue la nota – è quindi indispensabile per le stime economiche, che rendono possibile la valutazione di fattibilità di un’operazione immobiliare. Il progetto definitivo, inoltre, è il presupposto per la formulazione di un piano attuativo, perché fornisce gli elementi di conoscenza approfondita per poter costruire lo strumento urbanistico che consente la fattibilità urbanistica del progetto di rigenerazione che si vuole realizzare. Il project financing della manifattura sud prevede, oltre alla sistemazione dei parcheggi e degli accessi alle aree interne, un intervento di riconfigurazione dei prospetti finalizzato alle esigenze del futuro utilizzo, che è già stato previsto col progetto definitivo. La commistione, profilata nella proposta di project financing, di lavori previsti per uso pubblico con interventi di adeguamento degli edifici realizzati e finalizzati per la successiva utilizzazione ad uso privato, solleva qualche perplessità sulla compatibilità di tale procedura con le norme e con le logiche preordinate“.

“Il sindaco e l’assessore hanno più volte ribadito – conclude la nota – che ci sarà la possibilità di controllare e indirizzare il progetto manifattura sud in fase di approvazione del piano attuativo. Ma come può fidarsi Coima/Fondazione di una amministrazione che ritratta continuamente i termini degli accordi? Se Coima, con i soldi della Fondazione, ha investito per disporre di un progetto definitivo, propedeutico al piano attuativo, sulla cui base ha costruito un piano economico d’investimento, è logico che abbia condiviso col Sindaco e l’assessore i presupposti progettuali e quindi il mix di funzioni sui quali avrebbe realizzato l’intervento. Se tali presupposti venissero contraddetti in fase di approvazione del piano attuativo l’investimento teoricamente non sarebbe finanziariamente sostenibile, almeno nell’ottica di un imprenditore che rischia in proprio. Pertanto, se nonostante tutto, tutti gli attori insistono ad andare avanti, significa che gli interessi o le poste in gioco o le finalità prevalenti sono altre“.