Case, in provincia di Lucca le compravendite calano del 15 per cento

Un calo delle compravendite immobiliari che nell’ultimo anno ha sfiorato il 15%, ma tra gli agenti immobiliari c’è ottimismo verso il futuro. E’ il quadro che emerge dall’analisi che il collegio lucchese Fiaip (la Federazione degli agenti immobiliari professionali) ha presentato alla Camera di Commercio di Lucca, offrendo una fotografia sull’andamento del mercato immobiliare dell’intera provincia relativamente al 2023.

L’obiettivo del documento Fiaip Monitora – Andamento del mercato immobiliare è fornire quotazioni e statistiche per ogni singolo comune, zona per zona. I valori di mercato al metro quadro, forniti grazie all’elaborazione dei dati messi a disposizione da Basic Soft attraverso FiaipPrice, mostrano che nel 2023 il numero di compravendite ha registrato una flessione rispetto all’anno precedente ma con un risultato comunque migliore se parametrato al 2021, inoltre restano indispensabili riforme per locazioni e bonus ristrutturazioni.

Da sottolineare, inoltre, che il mercato immobiliare ha visto diventare particolarmente richieste alcune precise tipologie di immobili, come ha spiegato il vicepresidente di Fiaip Alessandro Lombardi: “La tipologia di immobile ricercata ormai è sempre la stessa che è richiesta da dopo il Covid. Ingresso indipendente, avere uno spazio esterne, tendenzialmente si cercano due camere, trilocali da 70-80 metri quadri, se non ci sono spese condominiali ancora meglio, con una buona efficienza energetica. Abbiamo notato che l’efficienza energetica è un parametri che sempre di più interessa, visto gli aumenti del costo dell’energia. Comunque lo spazio esterno è la richiesta che va per la maggiore”.

Si cerca quindi una maggiore qualità della vita. Non tutti però acquistano per poi abitare, dall’altro lato gli acquisti mirano anche ad un investimento economico.

“L’acquisto della prima casa non è più una scelta per la vita – sottolinea  il presidente di Fiaip Pisa-Lucca, Armando Barsotti -. Oggi bisogna guardare alla proprietà con la mentalità dell’investitore. Chi ha comprato casa fino a metà 2022 ha avuto la possibilità di accedere in modo facilitato al mercato, negli ultimi dieci anni si sono registrate opportunità interessanti: oneri finanziari bassissimi e zero inflazione sono stati la vera benzina del Real Estate. Da settembre 2022, tutto è cambiato. Dobbiamo fare i conti con dieci aumenti di tassi di interesse in 14 mesi, e con una forte spaccatura sul mercato corporate perché molte iniziative di nuova costruzione faticano a decollare, essendo state pianificate con oneri finanziari quasi azzerati e una rapida velocità di collocamento. Inflazione, aumento dei tassi e riduzione del potere d’acquisto da parte delle famiglie tracciano un quadro critico, e per il futuro nessuno ha la sfera di cristallo, troppi i fattori esogeni che si riflettono sul quotidiano”.

Quindi, le difficoltà maggiori, che hanno portato ad un calo delle compravendite sono per lo più la mancanza di tipologia di immobili e le difficoltà a recuperare edifici fatiscienti. Altro parametro negativo l’aumento dei tassi d’interesse, anche se da quel punto di vista, alcuni istituti bancari sono disposti a venire incontro agli acquirenti.
“Dal punto di vista dei mutui, sono abbastanza fiducioso sul futuro – spiega Alessandro Lombardi -. Già da adesso alcune banche stanno praticando delle condizioni particolari su determinati immobili, ad esempio quelli in classe energetica A,B o C. Oppure con Ltv ridotto, fatto cento il valore della casa, valori di mutui all’80 per cento, ma anche al 70 per cento, ci sono opportunità con tassi fissi. Queste sono iniziative bancarie, poi quando la Bce interverrà sui tassi riducendoli, andremo sempre a migliorare”.

Secondo il presidente Armando Barsotti, gli immobili nuovi e già pronti per abitare sono quelli più richiesti: “Quando si riesce, è sempre preferibile il nuovo perché il prodotto ha caratteristiche che l’usato rigenerato non potrà mai eguagliare. Il boom degli incentivi fiscali ha senz’altro efficientato tanti condomini italiani, sempre necessario riqualificare che rimane la parola d’ordine, in un’ottica di valorizzazione e non consumo di suolo. Ma serve un investimento generale per mettere a valore tecniche costruttive innovative, per capitalizzare l’impegno di chi finanzia in un’ottica green e per capire come spingere quindi anche verso la sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, per mettere sul mercato prodotti con performance in linea con le aspettative, con metriche che diano risposte certe anche ad esempio in termini di risparmio in bolletta. La casa ha sempre avuto tenuta del valore nel tempo, questo è stato l’obiettivo della filiera immobiliare. Bisogna riqualificare per dare valore ai milioni di metri quadri di patrimonio edilizio esistente, così si commercializzeranno meglio e come dicono le banche si potranno finanziare in via prioritaria. C’è poi da dire che si fenomeno del Build to Rent, ovvero costruire per affittare. Le case non vengono più vendute a singoli acquirenti, ma continuano a generare valore e profitto nel tempo per l’investitore tramite il pagamento di un unico canone di affitto da parte del gestore dell’asset. Dunque, il tradizionale costruttore ha la possibilità di diventare anche gestore di immobili incassando i canoni di locazione dai singoli privati, oppure di affidarlo a gestori qualificati che a loro volta, a fronte del riconoscimento di un canone unico al proprietario/costruttore, percepiranno gli affitti dai singoli locatari. In generale però, come sottolineato anche dal Sole24 Ore citando una indagine realizzata da Reopla, le agenzie immobiliari vendono gli immobili nella metà del tempo di un privato. A fronte di una media nazionale di 6,4 mesi per completare una compravendita, le tempistiche si abbassano a 5,8 mesi quando ad occuparsene è un intermediario, contro il 12,2 mesi necessari tra privati. E anche il margine di trattativa si riduce con il primo e sale con i secondi”.

In calo il mercato degli affitti a lungo termine. Preferiti dai proprietari di casa, gli affitti a breve termine e turistici. La possibilità di rientrare rapidamente in possesso dell’immobile sembra una soluzione maggiormente gradita ai proprietari, piuttosto di impegnarsi in un 4+4.

Nel documento Fiaip Monitora sono stati inseriti i prezzi di mercato al metro quadro, suddivisi per comune e quartieri, il prezzo è differente a seconda se la tipologia di immobile è nuova- riostrutturata, ottime condizioni, buono stato-abitabile, da ristrutturare.
La media di prezzo a metro quadro nel comune di Lucca, varia da un minimo di 2200 euro a un massimo di 2400 per un immobile nuovo o ristrutturato, da 2100 a 2400 per immobili in ottime condizioni, da 1400 a 1800 per immobili abitabili e da 1000 a 1300 euro a metro quadro per gli immobili da ristrutturare.
Tra le zone più care troviamo naturalmente il centro storico, con un prezzo sul nuovo che varia da 3700 a 4100 euro, la prima periferia vista mura dove il nuovo costa 2500 euro a metro quadro, Borgo Giannotti dalle 3000 a 3200 euro e San Martino in Vignale dove il nuovo costa dai 5900 ai 6500 euro a metro quadro, ma il prezzo crolla in caso di case da ristrutturare.